对潍坊主要代表楼盘点评
潍坊主要代表楼盘点评
（一）失败项目分析：
1、阳光外滩
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
阳光外滩
东风街和平路东100米
中升
小高层
2568元/平米
6万平米
135.26平米
开发周期
2004年11月份开盘
北海市政府网，目前整体销售90%1）该项目入市宣传的较好，有效引发了市场关注，但由于户型设计偏大，空间布局不合理，市场接受度低，后压缩户型面积，市场效果仍不理想；
2）容积率过高，建筑密度大，使潍坊市民该时期对小高层产生了较大的抵触情绪；
3）开发商当初承诺的绿化、景观等规划设计均未兑现，市场影响很坏；
2、富华公寓
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
富华公寓
福寿东街
新立克
高层
2800元/平米
5万平米
146平米
财富中心至尊豪邸
开发周期
03年12月开盘，04年2月交房，目前剩余234㎡的 6套，156㎡的4套。
1）本项目是潍坊第一个高层项目，初入市有一定的市场抗性；
2）容积率太高，建筑密度大，户型设计不合理，面积过大；
6）入市价格较高，超出了市场承受力，后价格拉低仍未能摆脱滞销局面，至今仍未消化完；
点评：潍坊房地产市场从2002开始起步，经历了从多层住宅—小高层住宅—高层住宅的产品演变过程。回顾潍坊楼市销售情况可以看出，潍坊老百姓的消费习惯固执、偏向于保守，对于新生事物接受程度低，大多数消费者缺乏主动发现和了解市场新产品的意识。“阳光外滩”、“富华公寓”是潍坊市场上第一批对外销售的小高层住宅，位置、景观均比较优越，都定位于高档产品。阳光外滩初期销售价格约2500元，富华公寓约2900元，目标客户群定位以相对成功的生意人，外地来潍坊投资的，政府官员，以及潍坊周边县市的高收入人群。但由于阳光外滩项目规划建筑密度高北海市人才网，户型设计不合理以及开发商的前期承诺与实际不符造成了项目滞销，以致于后期更改建筑图纸，在潍坊消费者心中项目形象直线下滑；而富华公寓一开盘价格2960元，二个月后价格降低至2460元，由于价格高、定位偏差以及户型面积较大，以146平方为主，所以限制了楼盘的销售。
（二）成功个案分析：
1、圣荣广场
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
圣荣广场
福寿街与新华路交叉口
圣荣
多层+小高层住宅
三期均价3248元/平米
50万平米
102—115平米
精英文化之家
开发周期
1999年一期开工，2002年一期交房；二期02年至04年；三期整体销售90%，08年初交房。
圣荣广场主入口 圣荣广场三期
2、怡和星国际
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
怡和星国际
北海路与胜利东街交界西北
怡和
小高层住宅
3100元/平米
7.69万平米
128—141平米
国际品质示范生活小区
开发周期
一期03年8月开盘，04年6月交房。目前二期剩十多套，多为十层以上。
怡和星国际
3、九龙山庄
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
九龙山庄
北海路与新华路交叉口以东
市城建
多层+小高层住宅
3400元/平米
46万平米
96—136平米
开发周期
一期06年9月开盘2007北海公务员，二期07年5月开盘。
九龙山庄总规图
4、世纪樱园
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
世纪樱园
文化路樱前街以南
华安
多层+小高层住宅
3050元/平米
15万平米
80—110平米
上风上水上樱园，地气人气福气全
开发周期
06年12月开盘，年底交房，销售率在58%。
世纪樱园效果图
5、领秀华城
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
领秀华城
健康东街潍州路交汇处东南
永成房地产
多层+小高层
3150元/平米
26万平米
96—152平米
打造国际流行生活版图
开发周期
2004年开工，目前一期整体销售率90%以上，二期多层已销售65%,小高层已销售40％左右。
领秀华城高层外立面 领秀华城多层外立面 领秀华城总规图
6、
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
财富鼎园
胜利东街北海路交叉口
金正房地产
高层
3400元/平米
18万平米
133—168平米
-
开发周期
对外销售21—27层（销售率55%）其余被进出口公司、证券公司团购。
上述楼盘优势综述：
1、规模大
2、开发商实力雄厚
3、小区内配套设施完善如：幼儿园、会所等
4、户型设计合理
5、地理位置优越
6、品质、档次高
7、建筑风格新颖
8、开发商品牌影响力
9、专业的营销团队
10、物业管理完善
点评：“圣荣广场”、“怡和星国际”做为高新区开发较早的高档楼盘代表北海天气，在楼盘品质和形象塑造上来讲都比较成功的。首先圣荣广场50万方的建筑规模，涵盖了多层住宅、小高层住宅、商铺、商场，建筑类型多样，小区内配套设施完善，如绿地广场、小区幼儿园、会所、健身设施等便民措施；户型设计合理，从70平米—200多平米的套型设置，和产品类型由低到高分三期开发，迎合了不同层次的消费者需求，开发商在本地的品牌影响力也为楼盘的畅销加了分。
“怡和星国际”是高新区第一个真正意义上的小高层住宅。小区紧邻市政府及人民广场，地理位置优越，小区内设有会所，小区建筑风格美观，设施齐全，为增加绿化面积红线后退50米也是吸引客户的亮点，其目标客户群为高收入人群。专业的营销团队也为项目形象的塑造提供了有力的支撑。
从圣荣广场、怡和星国际开发周期与初次面市时机看，正逢潍坊房地产市场最为火爆的时段，而且还契合了市政府及主要行政机关东迁（特别是政府职能部门家属区也随之迁入），坚定了客户对该区域未来健康发展的信心，因此项目操作成功并非完全由于其产品和营销手法的出彩。
“九龙山庄”占地300亩，建筑面积46万平米，系市城建开发。市城建作为潍坊市本地最大的开发企业，品牌号召力是毋庸置疑的。该项目现房出售也体现了开发商的综合实力，项目地处九龙山，南临植物园，西望虞河，东依潍坊市景观大道北海路，地理位置和小区环境优越。其主力户型面积基本与市场需求相吻合，在产品创新和营销创新方面无独特之处，营销推广力度不大，单位内部职工和口碑效应下定占到了一定的比例。
“世纪樱园”由华安开发，是潍坊市第一批安居工程房，从最初97年樱园小区500元/平方带动了各个领域消费者的购买欲望，其中以企事业单位职工最为活跃。由于项目规模大，绿化好，小区内配套齐全，从而带动了周边小区配套商业的发展。2004年华安开发完成樱园东区，开始转而商品房，价格一路飙升，上涨到2400元以上。随着东区热销
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潍坊市05年整体规划表明潍坊市发展方向为东南方，加上虞河改造，带动了九龙山庄、世纪樱园等开发区项目的发展。
“领秀华城”由中国500强企业永成控股集团开发，占地268亩，建筑面积26万方，小区绿化率高，中心设置有贯穿南北的主轴景观带，“仁、义、礼、乐”为主题的四大园林分区，内部配套幼儿园、会所等便民服务设施。营销手法独特，采用逐栋推出，分批销售的营销策略，多次引起市场关注，造成热销的场面。
“财富鼎园”为两栋32层的高层建筑，落地景观窗，每栋3个单元，4种户型，2梯2户，外立面瓷砖加涂料。仅对外推售21——27层，销售率为55%左右。
（三）目前市场高关注度个案分析
1、丹桂里
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
丹桂里
新华路东风街西北
崇德置业
高层
3500元/平米
21万平米
94—146平米
福地核心传世美宅
开发周期
2007年开工，截至10月份一期销售40%
丹桂里样板间
点评：
1）规划：行列式布局，园林与建筑融为一体，分三期开发完成，融合水系景观，形成一条“龙”字形。地块S形，规划上进退有度、暗合阴阳、建筑构出了“宅院深深、庭院几许”的生活意向北海市政府，配套有幼儿园。
2）建筑风格：中式园林风格，外立面为深色瓷砖。外观现代大方。整体建筑布局整齐紧凑而不拥挤，以中国传统中的黑、白、灰为建筑主体颜色，充分利用布瓦、灰砖、木饰、藤麻等乡土材料，形成具有江南白墙黛瓦，又具北方灰砖民宅的双重特色。
3）营销推广：先建景观和样板间，再做建筑。典型性体验式营销模式，推广节奏张弛有度，配合推广节奏不断制造事件营销，以情感体验和口碑宣传引导市场，物管引入了戴德梁行。
4）前期概念造市较成功，多全新生活方式和概念性引导很成功。但后期没有相映实的东西延续、配合。致使目前出现停滞现象。这和操盘者重策划，轻销售有关。操盘者专业与策划，点子教好，但忘了房地产是有形产品，客户更注重产品本身。所以后续现场的销售把握相当重要。
2、玫瑰园
项目
地址
开发商
类型
价格
建筑面积
主力面积
广告语
玫瑰园
新华路与福寿街交叉口北
香港德润
小高层、高层
待定
12万平米
81—156平米，复式253、258平米
美宅，不只是居住
开发周期
2007年开始，尚未开盘
玫瑰园楼模 玫瑰园冷餐会现场
点评：
1）规划：社区内部整体地面高于市政地面2米，局部楼栋底部架空层3.6米，下沉式广场；景观巴厘岛风格；潍坊首家下沉式中庭水景广场，人车分流。
2）建筑风格：住宅采用LOW-E中空玻璃，外立面瓷砖加局部涂料；预留窗外花台；剪力墙结构，全明户型。立面颜色：深棕、淡青、青绿。建筑明快、简洁，属新古典主义风格。
3）营销推广：开发商已成功开发了名门世家、名门现代城、左岸华庭、盈隆广场项目，具备了较好的社会口碑和市场认知度以及客户资源。在玫瑰园项目推广上，走小众传播和情感营销路线，依靠之前开发项目的客户积累，通过样板间冷餐会进行市场推介，获得了较高的市场美誉。此外，销售人员招聘把关严格，整体形象素质较高。
综述：丹桂里、玫瑰园透过规划、产品、景观、营销的“组合拳”成功的给予市场以产品丰富、物业好、公建配套齐全，有人情味的印象，是其迅速引起市场关注和美誉的关键。但以上两项目出现的问题很相似，都是出现代沟衔接不上。前期“虚”的部分文章做的较足，但后续操盘者缺乏“实”的部分的经验。导致现场掌控出现问题。而且后续广告衔接一直无法回归到实处。就象飞机起飞了却一直无法降落，故事讲了个好开头却没办法收尾的感觉。缺少“刺”消费者的那一“针”。
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